hukuk haberleri
KENTSEL DÖNÜŞÜMDE RİSKLİ YAPILARIN HUKUKİ SÜRECİ Yazdır

KENTSEL DÖNÜŞÜMDE RİSKLİ YAPILARIN HUKUKİ SÜRECİ

Ülkemizin büyük depremlere neden olan fay hatları üzerinde kurulu olması ve yapıların bir çoğunun can ve mal güvenliği taşıması nedeniyle 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun'a ihtiyaç duyulmuştur. Bu kanun amacı, can ve mal güvenliğinin teminidir. Kentsel Dönüşüm uygulamaları 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ve bu kanunun Uygulama Yönetmeliği kapsamında yapılmaktadır.

6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun riskli alan, riskli yapı ve rezerv yapı alanı olmak üzere üç önemli tanıma yer vermiştir. Bu kanuna göre;

-Riskli Alan:Zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan, Bakanlık veya İdare tarafından Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığının görüşü de alınarak belirlenen ve Bakanlığın teklifi üzerine Bakanlar Kurulunca kararlaştırılan alandır.

-Riskli Yapı: Riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapıdır.

-Rezerv Yapı Alanı: Bu Kanun uyarınca gerçekleştirilecek uygulamalarda yeni yerleşim alanı olarak kullanılmak üzere, TOKİ’nin veya İdarenin talebine bağlı olarak veya resen, Maliye Bakanlığının uygun görüşü alınarak Bakanlıkça belirlenen alanlardır.

Biz burada sizler için faydalı olması adına uygulamada maliklerin bir çok sorun yaşadığı riskli yapılarda hukuki süreci özetle tarafınıza anlatacağız.

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun uyarınca riskli yapı süreci; tespit süreci, yıkım süreci ve uygulama süreci olmak üzere üçe ayrılır. Bu süreçleri özetle açıklayacak olursak;

1.Riskli Yapılarda Tespit Süreci:

Riskli alan içinde veya dışında olup, ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı, ilmi ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapı ‘’Riskli Yapı’’dır.

Riskli yapı tespiti Bakanlıkça hazırlanacak yönetmelikte belirtilen usul ve esaslar çerçevesinde masrafları kendilerine ait olmak üzere, öncelikle yapı malikleri veya kanuni temsilcileri tarafından, Bakanlıkça lisanslandırılan kurum ve kuruluşlara yaptırılır. Maliklerden birinin dahi başvurusuyla bu süreç başlatılabilmektedir. Ayrıca riskli yapı tespiti Bakanlıkça süre verilerek maliklerden veya kanunî temsilcilerinden istenebilir. Verilen süre içinde yaptırılmadığı takdirde, tespitler Bakanlıkça veya İdarece yapılır veya yaptırılır. Bakanlık, belirlediği alanlardaki riskli yapıların tespitini süre vererek İdareden de isteyebilir.

Bakanlıkça lisanslandırılmış kuruluş riskli yapı tespit raporunu düzenler, söz konusu raporu Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü teknik açıdan inceler. Herhangi bir eksiklik tespit edilmesi halinde gerekli düzeltmeler yapılmak üzere raporu düzenleyen kurum veya kuruluşa iade edilir. Eksiklik taşımayan veya taşıdığı hallerde iade edilip eksik konuları düzeltilen raporlar yapının bulunduğu Tapu Sicil Müdürlüğü’ne gönderilir. Tapu Sicil Müdürlüğü taşınmazın beyanlar hanesine ‘’riski yapı’’ beyanını işler. O taşınmazda bulunan tüm ayni ve şahsi hak sahiplerinin Ulusal Adres Veri tabanındaki adreslerine riskli yapı tespit raporu tebliğ edilir. Bu raporda o taşınmazda bulunan tüm ayni ve şahsi hak sahiplerine yapının riskli olduğu, 60 gün içerisinde yapılarının yıkılması gerektiği ve maliklerin/hak sahiplerinin 15 gün içerisinde söz konusu risk tespit raporuna itiraz edebilecekleri bildirilir. Arsa sahipleri 15 gün içerisinde yapının bulunduğu Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü’ne itirazda bulunabilir. Bu itirazın incelenmesi için Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü Teknik Heyet görevlendirir. Teknik Heyet tarafından yapılan itirazın incelenmesi neticesinde arsa sahiplerinin itirazı yerinde görülür ve yapının riskli olmadığı belirlenir ise durum derhal ilgili Tapu Sicil Müdürlüğü’ne bildirilir ve taşınmazın beyanlar hanesinden riskli yapı beyanı kaldırılır. Fakat arsa sahiplerinin itirazı yerinde görülmez veya riskli yapı tespitine hiç itiraz edilmemesi suretiyle Riskli Yapı Tespiti kesinleşir.

2.Riskli Yapılarda Yıkım Süreci

Riskli Yapı Tespiti kesinleştikten sonra riskli yapının yıkım sürecine geçilir. Müdürlük, gerekli tebligatların yapılmasını ve riskli yapının yıktırılmasını İdareden ister. Tespit kesinleştikten tüm maliklere İdarece yıkım tebligatı gönderilir. Bu tebligatta 60 günden az olmamak üzere süre verilerek riskli yapılarının yıktırılması bizzat yapı maliklerinden istenilir. Ayrıca maliklere yapılacak tebligatta, riskli yapıyı kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi kullananlara tahliye için malik tarafından bildirim yapılması gerektiği belirtilir. Bu altmış günlük süre içerisinde riskli yapıların yıktırılıp yıktırılmadığı mahallinde kontrol edilir ve riskli yapılar malikleri tarafından yıktırılmamış ise yapının idari makamlarca yıktırılacağı belirtilerek 30 günden az olmamak üzere ek süre verilerek tebligatta bulunulur. Tüm bu süreler içerisinde maliklerce yapının yıktırılmaması halinde, riskli yapılara elektrik, su ve doğal gaz verilmemesi ve verilen hizmetlerin durdurulması ilgili kurum ve kuruluşlardan istenilir ve maliklere verilen süreler içinde riskli yapıların yıktırılmadığı mülki amire bildirilir. Bu durumda yıktırma işlemleri, yıktırma masrafları dönüşüm projeleri özel hesabından karşılanmak üzere, mülki amirlik tarafından yapılır veya yaptırılır. Riskli yapıların tespiti, tahliyesi ve yıktırma iş ve işlemlerini engelleyenler hakkında İdarece veya Müdürlükçe tutanak tutulur ve bunlar hakkında, Cumhuriyet Başsavcılığına suç duyurusunda bulunulur. Riskli yapıların tespiti, bu yapıların tahliyesi ve yıktırılması iş ve işlemlerine dair görevlerinin gereklerini yerine getirmeyen kamu görevlileri hakkında ise, tabi oldukları ceza ve disiplin hükümleri uygulanır. Önemle belirtmek isteriz ki, yıkıma itiraz yolu bulunmamaktadır. Ancak idare mahkemesinde yürütmenin durdurulması talebiyle dava açılabilmektedir.

Riskli yapılarda yıkımın gerçekleşmesi için yıkım ruhsatının alınmış olması gerekmektedir. Bu yıkım ruhsatı yapı maliklerinden birinin veya birkaçının veya bunların vekillerinin müracaatı üzerine,
-Riskli yapının tahliye edildiğine,
-Elektrik, su, doğalgaz gibi hizmetlerin kapatıldığına dair ilgili kurum ve kuruluşlardan alınmış belgelerin sunulmasına,
-Yıkım sorumlusu olarak statik fenni mesulün belirlenmesine istinaden diğer maliklerin rızası aranmaksızın 6 iş günü içerisinde düzenlenecektir.

3.Riskli Yapılarda Uygulama Süreci

Riskli yapılarda Kanun kapsamında öncelikle maliklerce uygulama yapılması esastır. Kanun kapsamında yapılacak bu uygulamalara ilişkin iş ve işlemlerde ilgili kurum maliklere yardımcı olmakla yükümlüdür. Riskli yapılarda öncelikle oybirliği ile anlaşılma sağlanması istenmiştir. Fakat maliklerin parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine bütün maliklerce oybirliği ile karar verilememiş ise;
-Riskli yapının değeri Sermaye Piyasası Kurulu (SPK)’na kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarına tespit ettirilir ve maliklerden birinin veya birkaçının noter vasıtası ile göndereceği tebligat üzerine bütün malikler ile toplantıya çağırılır.
-Toplantıda yürütülecek uygulamalar konusunda SPK’dan alınan rapor doğrultusunda riskli yapının değeri de gözetilerek bütün maliklerce oybirliği ile anlaşmaya çalışılır.
-Oybirliği ile anlaşma sağlanamaması halinde yapılacak uygulamaya sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az 2/3 çoğunluğu ile karar verilir. Bu karar tutanağa bağlanır ve karara katılan maliklerce imzalanır.
-Bu karar, karara katılmayanlara ve toplantıya iştirak etmeyenlere noter vasıtası ile tebliğ edilir.
-Bu tebliğde karara katılmayanlara 15 gün içinde karara katılmaları, aksi halde bağımsız bölümlerine ilişkin arsa paylarının Bakanlıkça tespit edilecek veya ettirilecek rayiç değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık arttırma usulü satılacağı, paydaşlara satış gerçekleşmediği takdirde bu payların, rayiç bedeli Bakanlıkça ödenmek kaydıyla tapuda resen Hazine adına tescil edileceği bildirilecektir.
-Anlaşmaya katılmayan maliklerin bağımsız bölümlerine ilişkin arsa payları; kanun kapsamında belirtilen usule göre, arsa payı değeri üzerinden anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. Paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu paylar, rayiç bedeli Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edilir ve en az üçte iki çoğunluk ile alınan karar çerçevesinde değerlendirilmek üzere Bakanlığa tahsis edilmiş sayılır veya Bakanlıkça uygun görülenler TOKİ’ye veya İdareye devredilir. Bu durumda, paydaşların kararı ile yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılır.

Konu hakkında danışmak istediğiniz bir husus mevcut ise uzman bir avukattan hukuki destek almanız yararınıza olacaktır.


Kaynak: wwwturkhukuksitesicom

Copyright © 1999-2018 | Güneş Hukuk Bürosu
Antalya / Türkiye